5年期以上LPR首次下調 存量房貸利率不是立即更新 9月以來央行動作頻頻

11月20日，LPR利率進行第四次報價，1年期貸款市場報價利率(LPR)為4.15%，此前為4.2%;5年期以上LPR為4.80%，此前為4.85%，均下調5個基點。值得注意的是，這是LPR自設立以來，5年期以上LPR首次下降。

9月以來央行動作頻頻

9月以來，央行動作頻頻。9月初央行宣布降準之后，9月17日MLF利率沒有像市場預期的那樣下調，9月20日第二次LPR出爐，1年期LPR下降了5BP(1BP=0.01%)，5年期保持不變。10月20日，1年和5年期LPR均保持不變。11月5日上午，MLF利率小幅下降5bp，這是逾三年來央行首次下調該利率。11月15日，當日無MLF到期，但央行意外進行MLF操作，凈投放2000億元，以對沖月中繳稅對資金面的影響，中標利率持平報3.25%。當日還有對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點的第二次調整，釋放長期資金約400億元。

11月18日，央行以利率招標方式開展了1800億元逆回購操作。期限為7天，利率為2.5%。央行上次逆回購還是在10月25日，當時利率為2.55%。

央行上周末最新發布的三季度貨幣政策執行報告稱，要繼續保持定力，把握好政策力度和節奏，加強逆周期調節，加強結構調整，妥善應對經濟短期下行壓力，堅決不搞“大水漫灌”，保持廣義貨幣 M2和社會融資規模增速與名義GDP增速相匹配。注重預期引導，防止通脹預期發散，保持物價水平總體穩定，堅持用市場化改革方法降低實體經濟融資成本，推動銀行更多運用 LPR，引導金融機構增加對實體經濟特別是民營、小微企業的支持。

定價基準下行引導房貸利率下調

今年8月，央行宣布實行房貸利率的新政策，10月8日起新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

以北京為例，目前北京個人住房貸款定價基準為:首套個人住房貸款利率不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)+55基點，二套個人住房貸款利率不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)+105基點。

溫彬認為，5年期以上LPR下調5個bp有助于降低剛需購房群體房貸成本，在當前穩增長前提下也有利于房地產市場保持平穩發展。

中原地產首席分析師張大偉分析稱，對于房地產市場來說，影響最大的政策是利率政策，而1年期LPR主要是企業貸款成本，5年期以上LPR基本代表了房貸利率的走勢，5年期LPR以上的降低，代表了房貸利率的下調也將成為趨勢。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次LPR利率下調，進一步體現了中長期貸款下調的導向，對于降低包括房貸在內的成本等都有較為積極的作用。客觀上也使得房貸本身的壓力減少。

根據易居研究院《LPR房貸利率報告》，此次LPR基礎利率下調以后，全國統計的64個城市首套房月供壓力將會減少，對于一套100萬貸款、30年期等額本息的貸款來說，過去月供額為5762元，而現在降低為5731元，即月供將減少31元。

房貸利率下降不會立即生效

不過，雖然LPR每月更新，但按照銀行房貸合同，房貸客戶的利率不會每個月都隨之變動。

LPR新規執行后，多家銀行已經改變了房貸利率重定價的周期。北京青年報記者了解到，目前市場上不同銀行對重定價周期出現了三種不同規定。

比如，民生銀行和興業銀行等銀行個人房貸合同期滿12個月重定價。工行的重定價周期至少一年。舉例來說，某客戶今年10月20日簽訂的首套房貸合同，享受的房貸利率是LPR+55個基點，要到明年的10月20日銀行才會重新確定該客戶享受的房貸利率。

也有銀行在新規執行后，依然是每年1月1日按照當時的LPR重新定價，客戶需要在每年1月份注意自己月供的變化。還有銀行表示，究竟是每年1月1日調整，還是以合同簽訂日期滿年調整，客戶可以與銀行協商后確定。

此外，多家銀行表示，重定價時，合同簽訂時的加點數不變，新的利率會以重定價日期最近的LPR利率為準加上加點數確定。

觀點

LPR下調切實降低實體經濟融資成本

盛松成 (上海市人民政府參事、中國人民銀行調查統計司原司長)：

中國目前不面臨通縮壓力，且仍有財政空間，因此積極的財政政策仍是第一考量，而貨幣政策則起到輔助性作用。

溫彬 (中國民生銀行首席研究員)：

此次LPR下調明確貨幣政策價格工具傳導機制，切實降低實體經濟融資成本。

明明 (中信證券研究所副所長)：

雖然住房抵押貸款利率等長期貸款利率的定價基準有所下行，但三季度貨幣政策執行報告中仍然堅持不將房地產作為短期經濟刺激手段，房地產調控政策仍然堅持因城施策的思路。

關鍵詞： LPR 存量房貸利率